Experiencias en la preparación de estimaciones de costos de construcción para el desarrollo de la determinación de un presupuesto de proyecto en USA

Control de gestión:

Estimaciones de costos, presupuestos de proyectos y el ingeniero estructural

Sus clientes, ya sean desarrolladores privados, propietarios públicos, arquitectos principales o constructores de diseño y construcción, dependen de las estimaciones de costos de construcción preparadas por un profesional del diseño para establecer presupuestos de proyectos y planificar trabajos futuros. Los ingenieros estructurales rara vez se encuentran en un papel principal para estos documentos de proyecto, pero, sin embargo, deben comprender la importancia de estos documentos y su implicación para el alcance de los servicios del ingeniero estructural.

La industria del diseño y la construcción en general está de acuerdo en que el riesgo del presupuesto impreciso o defectuoso es asumido por el propietario del proyecto. Si bien no es la norma, bajo ciertas circunstancias, el contrato del profesional del diseño requerirá que asuma los costos de rediseño para que el proyecto vuelva a estar dentro del presupuesto. Este acuerdo se memoriza en los acuerdos de diseño profesional como el AIA B-101 § 6.2 que, después de analizar el alcance de los servicios de estimación de costos del profesional de diseño, proporciona: “En consecuencia, el Arquitecto no puede y no garantiza ni declara que las ofertas o los precios negociados no varía con el presupuesto del propietario para el costo del trabajo ni con ninguna estimación del costo del trabajo preparado o acordado por el arquitecto”. Sin embargo, esos mismos documentos de AIA requieren que el profesional de diseño revise y rediseñe el proyecto, en sin costo adicional para el propietario – para llevar el costo dentro del presupuesto. El § 6.5 de AIA B-101 establece que el “Arquitecto, sin compensación adicional … modificará los documentos de construcción según sea necesario para cumplir con el presupuesto de los propietarios”. Muchos acuerdos de diseño profesional de propietarios públicos contienen disposiciones similares.

La legislatura estatal de Massachusetts ha indicado recientemente una divergencia con respecto a esta máxima generalmente entendida al exigir legalmente que el 90% de sus puentes sean reparados o reconstruidos bajo un programa especial de puentes acelerados a tiempo y dentro del presupuesto. El desempeño del ingeniero en esos proyectos se medirá con el costo estimado de ese ingeniero preparado en la presentación del diseño del 75%. Si bien ahora el escenario está listo para una demostración de estos problemas de estimación de costos en Massachusetts, no está claro cómo se resolverán. La industria deberá mantener sus ojos en Massachusetts para ver si este intento de responsabilizar al diseñador por su costo estimado es exitoso o simplemente un experimento costoso. Si los beneficios del programa se consideran valiosos, los costos adicionales en términos de gestión general del proyecto, debemos esperar que esta iniciativa sea adoptada por otros estados.

“El tipo de estimación apropiado depende de cuándo, durante el desarrollo del proyecto, se requiere la estimación”.

La reclamación más típica contra un profesional del diseño se presenta en forma de un presupuesto inicial poco realista. A menudo, es un caso en el que el profesional del diseño proporciona una estimación (en contra de su mejor juicio) que resulta ser demasiado optimista. A pesar de la advertencia del profesional de diseño de que la estimación se basa en ciertas suposiciones que actualmente son indeterminadas, el propietario se embarca en el proyecto basándose en esa estimación. Cuando el propietario se entera posteriormente de que el proyecto final, que es más costoso, es inasequible, las acusaciones de malos consejos a menudo se dirigen al diseñador, insinuando que el proyecto nunca debería haberse realizado debido a la pérdida económica. Alternativamente, el propietario publica un presupuesto de proyecto asumido y el profesional de diseño no hace ninguna representación, o proporciona solo una opinión moderadamente protegida, de que el proyecto puede realizarse dentro de ese presupuesto. El reclamo contra el profesional del diseño es el mismo; “… pero por su falta de advertencia, nunca habría avanzado y mi pérdida financiera o sobrecarga de costos es su responsabilidad”.

Tensión similar surge en proyectos municipales financiados con fondos públicos. Considere, por ejemplo, un DOT estatal que proporciona fondos para la construcción de un proyecto basándose en una estimación preparada en la etapa de diseño del 60%. Durante el desarrollo del diseño, se detectan omisiones en el diseño del 60% que resulta en un crecimiento de costos que el municipio ahora está obligado a soportar. Si bien estas omisiones pueden representar mejoras no compensables, el municipio, sin una fuente alternativa de financiamiento, se ve obligado a buscar al ingeniero para compensar la diferencia.

En los proyectos de diseño y construcción, se puede solicitar al ingeniero estructural que proporcione los despegues que el contratista puede utilizar para solicitar precios de empresa a los subcontratistas. Si, por ejemplo, la cantidad de acero estructural aumenta de diseño conceptual a final y el precio del subcontratista aumenta proporcionalmente, entonces el contratista de diseño-construcción buscará a menudo la recuperación de esos costos incrementados del ingeniero estructural. Desafortunadamente, la existencia de una póliza de seguro para cubrir estos supuestos errores hace de ese ingeniero un objetivo particularmente atractivo.

Hay varios tipos de estimaciones de costos de construcción: estimaciones preliminares o aproximaciones aproximadas, estimaciones intermedias, estimaciones de ingenieros (a veces denominadas estimaciones del propietario) y estimaciones de la oferta del contratista. El tipo de estimación apropiado depende de cuándo, durante el desarrollo del proyecto, se requiere la estimación. Para fines de planificación y presupuesto, las estimaciones se preparan durante las primeras etapas del ciclo de vida del proyecto, en particular la fase de diseño, así como durante la fase de adquisición.

Las estimaciones de la fase de diseño incluyen estimaciones preliminares e intermedias. La estimación preliminar o de “campo de juego” se realiza al comienzo de un proyecto y es útil para ayudar al propietario a establecer el alcance o la magnitud del proyecto. Como su nombre indica, estas estimaciones tienen muy poca base en datos duros y un alto grado de variabilidad. Esta categoría de estimación generalmente se basa en las “reglas de oro” o se basa en un proyecto similar, recientemente completado.

La estimación intermedia se realiza durante la fase de diseño y, por lo general, coincide con el cronograma de diseño, como la presentación del diseño del 30% o 70%. A medida que el diseño avanza, la información disponible para el estimador se vuelve más confiable, lo que aumenta la precisión de la estimación. En la etapa de presentación del 30%, el ingeniero estructural tendrá muy pocos detalles para proporcionar, aparte del concepto de los sistemas estructurales previstos, como el sistema de armazón de acero contra hormigón, el sistema de refuerzo lateral o el sistema de pisos. A medida que el diseño avanza y el sistema estructural se vuelve más definido, el estimador esperará poder cuantificar varios aspectos del diseño.

Hay dos estimaciones de la fase de adquisición: la estimación del ingeniero y la estimación de la oferta del contratista. La estimación del ingeniero es la estimación final preparada por el profesional del diseño una vez que el diseño está completo, pero antes de que el proyecto se libere para la licitación. Esta estimación es la más completa y, si se desarrolla adecuadamente, debe estar dentro de las ofertas más bajas y más altas del contratista. Se espera que el ingeniero estructural contribuya no solo con las cantidades finales, como el peso y los tamaños de los miembros del acero estructural, incluidas las conexiones y el volumen del concreto estructural, sino que el ingeniero estructural debe transmitir cualquier secuencia de construcción en particular u otras posibles restricciones que podrían afectar el costo de Construcción al estimador.

El ingeniero estructural puede evitar muchos problemas simplemente confirmando con el cliente que ambas partes tienen una comprensión similar del tipo de estimación en cuestión y sus respectivas expectativas sobre cómo se usará esa estimación. Esta discusión debe ocurrir antes de proporcionar cualquier servicio de estimación de costos. El contexto y las limitaciones de los datos de estimación de costos deben documentarse mediante una breve anotación incluida con los datos reales proporcionados.

Preparación de Estimaciones de Costos de Construcción

La estimación de costos, particularmente en la industria de la construcción, no es una ciencia exacta. Se puede esperar razonablemente que un estimador de costos calificado, bien versado en técnicas de estimación apropiadas, determine el costo del trabajo, tal como se define en los documentos del contrato. Además de tener un conocimiento profundo de los documentos del contrato y de las características únicas de los proyectos, hay otros factores que el estimador debe tener en cuenta al preparar una estimación del costo de construcción (Ref. 1). Estos factores de costo incluyen: fluctuación de costos; Condiciones del tráfico; horas de trabajo restrictivas o método de trabajo; pequeñas cantidades de trabajo; operaciones separadas; trabajo manual y operaciones ineficientes; accesibilidad; ubicación geográfica; temporada de construcción; y escasez de material. De estos, el ingeniero estructural debe tener en cuenta las fluctuaciones de los costos, la ubicación geográfica, la temporada de construcción y la escasez de materiales cuando se prepara o contribuye a las estimaciones de costos.

Determinación de un presupuesto de proyecto

Al completar una estimación, el Propietario del Proyecto usará esa información para desarrollar un presupuesto del proyecto; sin embargo, el costo estimado de construcción es solo eso, un estimado. El propietario también debe tener en cuenta las “incógnitas”, como los climas de oferta, las diferentes condiciones del sitio u otras órdenes de cambio. Esto se hace mediante el uso de fondos de contingencia. El monto de los fondos de contingencia variará no solo de un proyecto a otro sino también de una estimación a otra; es decir, de una estimación del 30% a una estimación del 50% a la estimación del ingeniero final. A medida que avanza el diseño del proyecto, se debe reducir el monto de la contingencia. Para una estimación de diseño del 30%, la contingencia debe ser del 25-30% del costo de construcción estimado, mientras que para una estimación de diseño final, la contingencia debe ser solo del 5-10% del costo de construcción estimado.

Para los proyectos tradicionales de diseño-licitación-construcción, las contingencias para los aspectos estructurales del proyecto deben ser un mínimo. Las cantidades estructurales están bien definidas y las contingencias solo serían necesarias para hacer frente a cualquier posible volatilidad en el mercado. Sin embargo, en un proyecto de diseño-construcción, donde el diseñador-creador necesita establecer un presupuesto / propuesta antes de completar el diseño, es imperativo que el ingeniero estructural tenga la seguridad de que se ha establecido una contingencia adecuada en función del estado de la Diseño a la hora de la propuesta. Esta contingencia debe tener en cuenta la variabilidad potencial entre las cantidades propuestas y finales, que para el ingeniero estructural incluiría las cosas mencionadas anteriormente; es decir, peso y tamaño de los miembros del acero estructural, incluidas las conexiones y el volumen de hormigón estructural.

Conclusión

Los profesionales del diseño que participan en el desarrollo de estimaciones de costos de construcción para sus clientes deben comprender no solo el proyecto para el que están brindando servicios de diseño, sino también el entorno externo en el que se construirá ese proyecto. Esta información adicional sobre los diversos matices externos de un proyecto permitirá al profesional del diseño seleccionar el mejor método, o combinación de métodos, para desarrollar adecuadamente el costo de construcción. Evitar reclamos y administrar los riesgos para su empresa también requiere conversaciones francas con su cliente para asegurarse de que haya una reunión de las mentes con respecto a lo que representan las estimaciones de costos y sus limitaciones asociadas. Igualmente importante es la capacidad de entregar las “malas noticias” de los problemas presupuestarios reales o anticipados tan pronto como los conozca y, con suerte, proponer al mismo tiempo soluciones y alternativas constructivas para abandonar el proyecto.

Referencias

1. Pautas de estimación de ingenieros para proyectos de construcción de carreteras, país de Riverside, estado de California, 29 de enero de 1999.
2. AIA Document B101 ™ –2017 es un acuerdo estándar de una parte entre el propietario y el arquitecto para el diseño de edificios y la administración de contratos de construcción. … B101–2017 está diseñado para usarse junto con el Documento AIA A201 ™ –2017 de AIA, Condiciones Generales del Contrato de Construcción, que se menciona específicamente.
3. AIA: Instituto Americano de Arquitectos.

Agradecimientos a la revista “Estructura”, enero 2010.